Ông Jams Graham – Giám đốc bộ phận cho thuê Colliers Việt Nam chia sẻ: “Mỗi quốc gia có cách đánh giá và phân hạng văn phòng khác nhau. Hiện nay trên thế giới chưa hề có tiêu chuẩn chung trong việc phân loại thế nào là văn phòng cho thuê hạng A, B, C. Các chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị trường bản địa, không thể áp đặt đại trà, tuỳ từng quốc gia sẽ có các tiêu chuẩn riêng.”
Chẳng hạn tại HongKong, tiêu chuẩn về bãi đậu xe là không thể thiếu và ảnh hưởng lớn đến kết quả xếp loại, nhưng tại Anh đây lại không phải là yếu tố quan trọng. Nhật Bản đặc biệt quan tâm chỉ số an toàn. Tại Úc yếu tố môi trường được đặc biệt xem trọng, nhưng nhiều quốc gia khác lại không đặt nặng vấn đề này. Cũng theo Jams Graham, các tiêu chuẩn này không bền vững theo thời gian mà sẽ thay đổi theo từng thời điểm và từng điều kiện cụ thể.
24 tiêu chí phân loại văn phòng hạng A, B, C
Dưới đây là bảng tiêu chí xếp hạng tòa nhà được nghiên cứu và công bố bởi Moscow Research Forum (MRF). Các tiêu chí bên dưới đã được MRF tổng hợp lại dựa trên những phân tích của 5 đơn vị quản lý bất động sản hàng đầu, gồm CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle và Knight Frank.
| STT | TIÊU CHÍ | HẠNG A | HẠNG B | HẠNG C |
| 1 | HỆ THỐNG KỸ THUẬT | |||
| 1.1 | BMS / BAS: hệ thống quản lý tòa nhà tự động | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 1.2 | Hệ thống điều hòa | Điều hòa trung tâm | Điều hòa trung tâm | Điều hòa treo tường |
| 1.3 | Phòng server được làm lạnh 24/24. Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22-23 độ (+-1). Khí tươi 60 m3/một giờ/10 m2 văn phòng. | Bắt buộc | Nên có | Không áp dụng |
| 1.4 | Hệ thống phòng cháy chữa cháy | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 1.5 | Thang máy | - Thương hiệu nổi tiếng - Sức chứa tối thiểu 16 người/thang - Tỉ lệ tối thiểu 4 tầng / 1 thang máy - Có thang chở hàng riêng biệt |
- Thương hiệu nổi tiếng - Sức chứa từ 12-16 người/ thang |
Không bắt buộc |
| 1.6 | Nguồn điện | - 2 nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn -Máy phát điện dự phòng - Bộ lưu điện UPS cho hệ thống kỹ thuật |
- Máy phát điện dự phòng | Không bắt buộc |
| 1.7 | Hệ thống giám sát an ninh: CCTV, bảo vệ 24/7 tại các điểm ra vào | Bắt buộc | Bắt buộc | Không áp dụng |
| 2 | CẤU TRÚC TÒA NHÀ | |||
| 2.1 | Độ cao trần: | Tối thiếu 2.7m | Tối thiểu 2.5m | Tùy chọn |
| 2.2 | Mặt bằng | Không có vách cứng ngăn chia, lưới cột lớn hơn 6x6 m | Không có vách cứng ngăn chia | Không áp dụng |
| 2.3 | Diện tích sàn | >1.000 m2 | 500 - 1000 m2 | < 500m2 |
| 2.4 | Diện tích tòa nhà | > 10.000 m2 | > 5.000 m2 | Không áp dụng |
| 2.5 | Hệ số diện tích không hữu ích | < 12% | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 2.6 | Khả năng chịu tải | >400kg /m2 | > 300kg /m2 | Không áp dụng |
| 2.7 | Mức độ hoàn thiện (mặt ngoài và khu vực công cộng) | Vật liệu cao cấp | Vật liệu chất lượng cao | Không áp dụng |
| 2.8 | Sàn nâng | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 3 | VỊ TRÍ TÒA NHÀ | |||
| 3.1 | Vị trí tốt, Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà (VD: nhà tang lễ, trại giam...) | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 3.2 | Giao thông thuận tiện (gần các khu vực công cộng, bến xe bus, bến taxi...) | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 4 | NƠI ĐỖ XE | |||
| 4.1 | Hầm đỗ xe | Tối thiểu 2 hầm | Tối thiểu 1 hầm | Không áp dụng |
| 4.2 | Bãi đỗ xe phụ / đỗ xe khách | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 4.3 | Tỉ lệ chỗ đỗ xe | Tối thiểu 1 chỗ đỗ ô tô / 100m2 diện tích thuê (>1%) | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 5 | SỞ HỮU | |||
| 5.1 | Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (các sàn, các tầng không được sở hữu bởi nhiều chủ) | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 5.2 | Cấu trúc sở hữu minh bạch | Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 6 | QUẢN LÝ TÒA NHÀ | |||
| 6.1 | Bộ phận quản lý | Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà trở lên (diện tích mỗi tòa trên 5000 m2) | Công tác quản lý được tổ chức tốt | Tòa nhà tự quản lý |
| 7 | NĂM HOÀN THÀNH | |||
| 7.1 | Năm hoàn thành và đưa vào khai thác (độ cũ mới của tòa nhà) | Không quá 15 năm | Không áp dụng | Không áp dụng |
Tuy nhiên, trên thực tế nếu mang những tiêu chuẩn phân loại của quốc tế áp dụng vào Việt Nam thì tại thành phố Hồ Chí Minh hiện chưa có một cao ốc văn phòng cho thuê nào đạt chuẩn hạng A. Những cao ốc đang xếp hạng A hiện nay đã phần nào mang tính địa phương hóa.
Các tòa cao ốc văn phòng cho thuê tại TP.HCM muốn được xếp hạng A, theo Colliers, trước hết phải đáp ứng được điều kiện nằm ở trung tâm quận 1, diện tích sàn >700 m2, diện tích tòa nhà >10.000 m2 với góc nhìn đẹp và ánh sáng tự nhiên… Thống kê từ năm 1996 đến nay, TP.HCM có >10 cao ốc được đánh giá hạng A, trong đó toàn bộ đều là các cao ốc văn phòng cho thuê quận 1, điển hình như: Diamond Plaza, Metropolitan, Sun Wah Tower, Saigon Trade Centre, Kumho Asiana Plaza, Vincom Center, Saigon Tower, Vincom Center, Bitexco Fianncial Tower và gần đây nhất là Vietcombank Tower.
Giữa các cao ốc mới và cũ (đã vận hành lâu năm) rõ ràng có sự khác biệt rất lớn về nội thất, thiết kế, quy mô. Thị trường càng đa dạng sản phẩm thì sự cạnh tranh càng khốc liệt. Mỗi tòa nhà đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, tùy theo thị trường bản địa. Các tòa nhà cũ vẫn có những lợi thế đặc thù của mình. Đẳng cấp của tòa nhà phụ thuộc vào tiện ích, chất lượng dịch vụ và sự thỏa mãn của khách thuê khi sử dụng. Nếu giá thuê không hợp lý, cao hơn giá trị của tòa nhà, khách thuê sẽ dần rời đi và tìm đến những lựa chọn mới, khi đấy giá chào thuê sẽ tự hạ xuống để phù hợp với tình hình chung của thị trường.
Nguồn: Moscow Research Forum
Tham khảo: Maison Real
